“지금 팔아야 하나, 버텨야 하나.”
요즘 사무실에 오시는 분들 질문이 거의 이 한 문장으로 수렴합니다. 2026년 7월 31일 발표된 정부의 「2026년 세제개편안」 때문입니다.
상세본 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 부분에 총 22개 항목이 담겨 있는데, 부동산을 보유하고 계신 분이라면 사실상 전부 해당된다고 보셔도 무방할 만큼 개편 폭이 큽니다.
시흥 장현에서 아파트 중개와 법원경매 대리입찰을 함께 하다 보니 질문을 워낙 많이 받습니다. 그래서 조문 순서 그대로 나열하기보다는, 의사결정에 영향을 주는 순서로 다시 묶어서 정리했습니다.
⚠️ 먼저 짚고 갑니다. 이건 정부안입니다. 국회 논의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 다만 시행령 개정 사항(일시적 2주택, 상생임대, 매입임대 아파트 등)은 국회를 거치지 않고 2026년 중 개정 예정이라 확정 가능성이 높습니다.
한눈에 보는 시행 시기
개편안을 관통하는 핵심은 “언제부터냐” 입니다. 시기별로 성격이 완전히 다릅니다.
2026. 10. 1. — 조정대상지역 일시적 2주택 기간 3년→2년, 상생임대주택 양도기한 신설, 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 (시행령 개정, 즉시 압박)
2027. 1. 1. — 종합부동산세 전면 개편, 다주택 중과 한시완화, 고령 1주택자 감면, 장기거주 기본공제 2,500만원 (보유세 인상 + 매도 유인)
2028. 1. 1. — 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 전환, 공제한도 신설, 비사업용 토지 과세 강화 (양도세 구조 자체 변경)
2029. 1. 1. — 거주공제 완성(보유공제 완전 소멸), 공제한도 축소 (최종 정착)
정리하면 이렇습니다. 2027~2028년 2년간은 “지금 정리하면 깎아준다”는 한시 특례 구간이고, 2029년부터는 완전히 새로운 판이 됩니다. 정부가 매도 타이밍을 사실상 지정해 준 셈입니다.
1. 가장 큰 변화 — 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀝니다
제도가 둘로 쪼개집니다 (2028. 1. 1.~)
지금은 토지·건물·조합원입주권을 묶어 하나의 장기보유특별공제로 처리하지만, 개편안은 이를 이원화합니다.
장기거주 소득공제 — 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택인 경우)
장기보유 소득공제 — 토지, 주택 외 건물, 조합원입주권(인가 전 주택 외 건물·토지인 경우)
이름만 바뀌는 게 아닙니다. 주택은 ‘얼마나 오래 갖고 있었나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’로 공제가 결정됩니다.
1세대 1주택자 — 보유공제가 3년에 걸쳐 사라집니다
~2027. 12. 31. 거주공제 연 4%(최대 40%) + 보유공제 연 4%(최대 40%)
2028. 1. 1.~2028. 12. 31. 거주공제 연 6%(최대 60%) + 보유공제 연 2%(최대 20%)
2029. 1. 1.~ 거주공제 연 8%(최대 80%), 보유공제 없음
최대 80%라는 총량은 유지되지만, 그 80%를 거주로만 채워야 합니다. 10년을 보유했어도 실거주가 없으면 2029년부터 공제가 0입니다. 전세 끼고 사둔 이른바 ‘갭 물건’에는 직격탄입니다.
다주택자 — 2년 이상 거주해야 공제를 줍니다
~2027. 12. 31. 거주공제 없음, 보유공제 연 2%(최대 30%)
2028년 거주공제 연 2%(최대 30%, 2년 이상 거주 시에만) 또는 보유공제 연 1%(최대 15%) 중 높은 쪽 적용
2029. 1. 1.~ 거주공제 연 2%(최대 30%), 보유공제 없음
공제한도가 새로 생깁니다 (신설)
지금은 공제율만 있고 금액 상한이 없습니다. 앞으로는 두 가지 한도가 각각 걸립니다.
인별 연간 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원
양도 물건별 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원
공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우, 지분 비율·분할양도 비율로 안분해 한도를 적용합니다. “부부 공동명의로 쪼개고 여러 해에 나눠 팔면 한도를 피할 수 있지 않나”를 막아둔 조항입니다.
거주기간을 인정해 주는 예외 4가지
거주 중심으로 바뀌다 보니, “살고 싶어도 못 산 기간”을 구제하는 장치가 함께 신설됐습니다. 모두 2028. 1. 1. 이후 양도분부터입니다.
① 부득이한 사유로 이사한 경우 (최장 3년) 이사 시점에 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 하고, 타 시·군으로 이전해야 합니다. 인정 사유는 고등학교·대학교 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 국외 취학·근무로 인한 출국, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 등입니다.
② 특례주택을 함께 보유한 기간 인구감소관심지역 주택, 농어촌·고향주택, 지방저가주택, 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하), 준공 후 미분양주택을 기존 주택과 함께 보유한 기간은 거주기간으로 봅니다.
③ 등록임대주택 임대기간 임대기간을 거주기간으로 인정하되, 공제율은 연 2%·최대 30%입니다(조정대상지역 매입임대 아파트는 제외).
④ 재개발·재건축 공사기간의 50% 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 합니다. 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간의 절반을 거주로 쳐주고, 1주택은 연 8%·최대 80%, 그 외는 연 2%·최대 30%를 적용합니다. 청산금 납부분은 거주공제율을 적용하되 2028년만 보유공제율(1주택 연 2%·최대 20%, 그 외 연 1%·최대 15%)을 씁니다.
정비사업 조합원 입장에서 ④는 굉장히 중요합니다. “인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중”이라는 요건이 붙었기 때문에, 이주 시점 관리를 잘못하면 공사기간이 통째로 날아갑니다.
단, 위 인정 기간들은 공제율 산정에만 적용됩니다. 1세대 1주택 우대공제 요건이나 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주요건(비과세 요건)에는 쓸 수 없습니다.
상가로 용도변경 후 양도 시 계산법 신설
주택을 상가 등 주택 외로 용도변경해 파는 경우, 보유기간은 ① 주택으로 보유한 기간 중 실제 거주한 기간 + ② 주택 외로 보유한 기간으로 계산합니다. 다만 양도 시점에 용도변경 전 주택이 중과대상(다주택자의 조정대상지역 소재 주택)이었다면 ②만 인정합니다. 양도 직전 근생 전환으로 세금을 줄이던 방식이 막힙니다.
2. 종합부동산세 — 사실상 재설계 수준입니다 (2027. 1. 1.~)
여기가 이번 개편안에서 체감 부담이 가장 크게 늘어나는 영역입니다.
과세대상 기준 신설
1세대 1주택자: 공시가격 합계 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과)
그 외: 공시가격 합계 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)
기본공제금액 — 거주 여부로 갈립니다
1세대 1주택자 현행 12억원 → 개정안 거주 14억원 / 비거주 9억원
그 외 현행 9억원 → 개정안 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)
1세대 1주택자라도 실거주하지 않으면 공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다. 다주택자는 거주 비중이 낮을수록 공제가 4억원에 수렴합니다.
공정시장가액비율 인상
법정 범위 자체가 60~100%에서 60~70%로 조정되고, 주택분 비율은 단계적으로 오릅니다.
3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외): 2027년 70% → 2028년 이후 80%
그 외: 70%
현행 60%에서 한 번에 10~20%p가 올라가는 셈입니다. 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커집니다.
세율 — 주택 수 차등이 없어지고, 세율은 오릅니다
2027년 (2주택 이하 기준 인상), 과세표준별 현행 → 2027년:
3억원 이하 0.5% → 0.5% / 3억~6억원 0.7% → 0.7% / 6억~12억원 1.0% → 1.3% / 12억~25억원 1.3% → 1.5% / 25억~50억원 1.5% → 2.0% / 50억~94억원 2.0% → 2.7% / 94억원 초과 2.7% → 3.5%
2028년 이후에는 주택 수 구분이 완전히 사라지고, 현행 3주택 이상 세율(0.5%~5.0%)로 일원화됩니다. 법인은 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0% 단일세율입니다.
즉, 2028년부터는 1주택자든 3주택자든 과세표준이 같으면 같은 세율입니다. 대신 그 세율이 지금의 다주택자 세율입니다.
1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로
연령공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로입니다. 바뀌는 건 보유공제입니다.
5~10년 보유공제(신설·경과용) 10% / 거주공제 20%
10~15년 보유공제 20% / 거주공제 40%
15년 이상 보유공제 25% / 거주공제 50%
2027년은 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽, 2028년 이후는 거주공제만 적용합니다. 여기에도 부득이한 사유 이사(최장 3년)와 재개발·재건축 공사기간 50% 인정이 동일하게 들어갑니다.
그리고 금액 한도가 새로 생깁니다. 공제율 합계 최대 80%는 유지되지만, 금액으로는 2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원까지만 공제됩니다. 고가주택 장기 거주자에게는 이 한도가 실질적 제약이 됩니다.
세부담 상한 150% → 200%
직전연도 총 보유세(재산세+종부세)의 150%까지만 부과하던 상한이 200%로 올라갑니다. 위 인상 요인들이 겹쳐도 완충 장치가 약해진다는 뜻입니다. 사실상 인상분이 그대로 반영되는 구조입니다.
대신, 납부유예는 넓혀줍니다
소득 요건이 완화됩니다. 직전연도 총급여 7천만원 → 8천만원, 종합소득금액 6천만원 → 7천만원.
여기에 새 트랙이 추가됐습니다. 만 65세 이상 + 10년 이상 거주이면서, 직전연도 총급여(또는 종합소득금액) 대비 당해연도 보유세(재산세+종부세, 부가세 포함) 비중이 10% 이상이면 연령·보유기간 요건 없이 유예가 가능합니다.
또 납세보증보험증권을 담보로 제출하면 유예기간 이자상당가산액(국세기본법상 이자율 3.1%)을 감면해 줍니다(한도: 유예기간 중 납부한 보증보험료). 은퇴 후 소득은 없는데 집값만 오른 분들을 위한 장치입니다.
3. 그래서 팔라는 겁니다 — 한시 특례 3종
보유세를 올리는 대신, 정부는 2027~2028년에 매도 출구를 열어뒀습니다.
① 다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화 (2027. 1. 1.~)
보유기간 2년 이상인 경우에 한정합니다.
1세대 2주택 현행 기본세율 +20%p → 2027년 +5%p → 2028년 +10%p
1세대 3주택 이상 현행 기본세율 +30%p → 2027년 +10%p → 2028년 +15%p
주목할 부분은 특례규정입니다. 2026년에 중과세율로 양도한 분도 2027. 1. 1. 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받습니다. 올해 이미 파신 분이라면 신고 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.
② 고령 1주택자 한시 감면 — 수도권을 떠나면 깎아줍니다 (신설)
새로 만들어진 조항이고, 조건이 꽤 구체적입니다.
요건 (모두 충족)
양도일 기준 만 65세 이상 / 1세대 1주택자로서 양도 / 양도일 현재 2년 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 / 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도(직계비속 등 친족, 지배법인 제외) / 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(본인·배우자 주민등록 이전 + 실제 거주)
감면
2027년: 양도소득세 50% 감면 (한도 5억원) / 2028년: 양도소득세 30% 감면 (한도 3억원) / 적용기한: 2028. 12. 31.
사후관리 — 아래 사유 발생 시 2개월 내 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 납부해야 합니다.
양도 후 6개월 내 비수도권 미이주 / 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주 / 감면받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 세대원이 재매수
5년 사후관리가 붙어 있다는 점이 중요합니다. “세금 감면받고 잠깐 내려갔다가 돌아온다”는 설계는 불가능합니다.
③ 장기 거주 1세대 1주택 양도소득 기본공제 확대 (2027. 1. 1.~)
10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도하면, 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다. 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제됩니다.
인별·양도물건별로 안분 적용되므로 부부 공동명의는 각각 적용됩니다. 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외입니다.
4. 당장 급한 건 이겁니다 — 2026. 10. 1. 시행
국회를 거치지 않는 시행령 개정 사항이라 가장 빨리, 가장 확실하게 옵니다.
조정대상지역 일시적 2주택 — 3년이 2년으로
종전주택도 조정대상지역, 신규주택도 조정대상지역인 경우, 종전주택 양도기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축됩니다. 양도세 비과세 특례(소득령 §155①)와 종부세 1세대 1주택 특례(종부령 §4의2①) 모두 동일합니다.
신규주택 취득 요건(종전주택 취득일부터 1년 이상 경과)은 그대로입니다.
경과조치가 핵심입니다. 2026. 8. 3. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.
지금 갈아타기 진행 중이신 분은 계약금 지급일이 2026. 8. 3. 이전인지를 계약서로 확인하는 게 최우선입니다. 하루 차이로 1년이 왔다 갔다 합니다.
상생임대주택 — 양도기한이 생깁니다
지금은 요건만 갖추면 기한 없이 2년 거주요건 면제를 받았지만, 앞으로는 양도기한 내에 팔아야 합니다.
이전 상생임대차계약 종료 → 2027. 12. 31.까지 양도
이후 종료 → 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도
조정대상지역 매입임대 아파트 — 혜택이 단계적으로 사라집니다
임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)에 대해:
양도세 중과배제 / 법인세 추가과세 배제: 2027. 12. 31. 이전 양도분으로 한정
2028년 양도분은 조특법 §97의11(신설)에 따라 중과·추가과세 세율의 1/2 적용 (개인 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p, 법인 추가과세 10%), 장특공제 우대는 50%에서 30%로 축소
2029년 이후에는 특례 없음
다만 ① 2027. 1. 1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우에는 각각 의무임대종료일 / 지정 공고일 / 이전고시일 중 가장 늦은 날을 기산일로 삼아 기한을 계산합니다.
5. 임대주택·미분양주택 과세특례 정비
과거 제도들에 일제히 양도기한이 설정됩니다. “언제까지든 들고 있으면 감면”이던 구조가 닫힙니다.
장기임대주택 감면(조특법 §97) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.
신축임대주택 감면(조특법 §97의2) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.
미분양주택 과세특례(조특법 §98) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.
비거주자 주택취득 감면 10%(조특법 §98의4) 2028. 12. 31. 이전 양도
여기에 장기임대주택 장특공제 과세특례(조특법 §97의4)의 적용 대상에서 비거주자가 제외됩니다(2029. 1. 1. 이후 양도분). 국내에 주소나 183일 이상 거소를 두지 않은 개인은 임대기간별 2~10%p 가산 우대를 못 받게 됩니다.
6. 지방은 반대로 넓혀줍니다 — 세컨드홈 특례 확대
수도권을 조이는 만큼 지방은 풉니다. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례가 확대됩니다(2027. 1. 1. 이후 취득분).
대상지역 확대
➊ 비수도권(광역시 제외, 광역시 내 군지역 포함) 인구감소지역 — 좌동
➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권 인구감소관심지역 — 좌동
➌ ➊·➋ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역 신규 추가 (세부 범위는 대통령령)
주택가액 상한(공시가격 기준)
➊ 9억원 (유지) / ➋ 4억원 → 6억원 / ➌ 4억원 (신설)
적용기간: 2026. 12. 31. → 2029. 12. 31. 취득분까지 연장
혜택은 두 갈래입니다. 1주택자가 해당 주택을 취득하면 기존 보유주택에 1주택 특례가 유지되고(조특법 §71의2), 다주택자의 경우 조정대상지역 주택 양도 시 중과 배제 및 주택 수 산정 제외, 종부세 주택 수 산정 제외가 적용됩니다(소득령 §167의3①, 종부령 §4의3③). 단, 종전 주택과 같은 시·군·구 소재 주택 취득은 제외입니다.
7. 토지 — 비사업용 토지 과세가 크게 강화됩니다 (2028. 1. 1.~)
경매·공매로 토지를 보시는 분들은 여기를 꼭 확인하셔야 합니다.
장기보유 소득공제 배제 대상에 비사업용 토지 추가 — 지금까지 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택만 배제 대상이었는데 비사업용 토지가 들어갑니다. 아무리 오래 보유해도 공제가 0입니다.
개인 양도소득세 중과세율: 기본세율 +10%p → +20%p
법인세 추가과세: 양도소득의 10% → 20%
종합합산토지 종부세: 과세표준 45억원 초과 구간 3% → 4% (15억 이하 1%, 15억~45억 2%는 유지)
장특공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 걸리기 때문에, 실효세율 상승폭이 상당합니다. 나대지·잡종지를 장기 보유하는 전략은 2028년부터 수지가 크게 나빠집니다.
반대로 공급 쪽은 지원합니다.
공공매입임대주택 건설용 토지 양도 감면: 10% → 15% (감면한도 연 2억원·5년 합계 3억원 신설, 적용기한 2028. 12. 31.)
주택신축용 토지 종부세 합산배제: 종합합산 과세대상 토지에 더해 별도합산 과세대상 토지까지 확대
실무 관점에서 정리하면
발표문 전체를 관통하는 메시지는 하나입니다. “보유는 비싸게, 거주는 유리하게, 처분은 지금.”
몇 가지 체크포인트를 남깁니다.
1주택 실거주자 — 대체로 유리하거나 중립입니다. 거주공제가 최대 80%까지 올라가고, 10년 이상 거주 시 기본공제 2,500만원, 종부세 기본공제 14억원이 적용됩니다. 다만 공시가격 14억(시가 약 20억) 초과 구간부터는 세율·공정시장가액비율 인상 영향을 받습니다.
1주택 비거주자(갭 보유) — 가장 불리합니다. 종부세 기본공제가 9억으로 줄고, 2029년부터는 양도세 장기거주 공제가 0입니다. 실거주 전환이든 처분이든 3년 안에 판단하셔야 합니다.
다주택자 — 2027~2028년이 사실상 정해진 매도 창구입니다. 중과세율이 절반 이하로 내려가는 2027년이 세부담 측면에서 가장 유리합니다. 다만 매물이 동시에 쏟아질 수 있다는 점은 가격 측면에서 고려하셔야 합니다.
갈아타기 진행 중 — 조정대상지역 간 이동이라면 계약금 지급일 2026. 8. 3. 이 기준선입니다. 오늘 계약서부터 확인하세요.
정비사업 조합원 — 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이어야 공사기간 50%를 거주로 인정받습니다. 이주 계획을 세우실 때 인가일과의 관계를 반드시 따져보세요.
토지 투자자 — 비사업용 토지는 2028년부터 장특공제 배제 + 중과 20%p입니다. 사업용 전환 요건 검토를 서두르시는 게 좋습니다.
마무리 — 결국 날짜 싸움입니다
세제 개편은 시행 시기와 경과조치에서 실제 세금이 갈립니다. 같은 물건, 같은 가격이어도 계약금을 언제 넣었는지, 신고를 언제 하는지에 따라 수천만 원이 달라지는 구조입니다. 세율표보다 내 계약서의 날짜를 먼저 확인하세요.
금강다온공인중개사사무소는 시흥 장현·능곡 일대 아파트 중개와 함께, 법원 경매·공매 대리입찰을 진행하고 있습니다. 수원지방법원 본원 및 안산·안양지원, 인천지방법원 본원 및 부천지원은 정액 99,000원으로 대리입찰을 대행해 드립니다. 원유호 대표는 법원에 등록된 매수신청대리인입니다.
취득 단계의 세금 시뮬레이션이나 보유·처분 시나리오 비교가 필요하시면 편하게 문의 주세요. 개별 사안의 최종 세액 판단은 세무사·회계사 상담을 함께 권해 드립니다.
출처: 기획재정부, 「2026년 세제개편안」 상세본(2026. 7. 31.) 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 (56~96쪽) 본 글은 정부 발표안을 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.
원본 파일 첨부 합니다.
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