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[경매 입찰 후기] 대전 가양동 상가(건물만 매각) 패찰기 – 단점을 기회로 바꾸려 했던 전략

안녕하세요. 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘은 최근 법인 명의로 입찰에 참여했던 조금은 특별한 경매 물건의 패찰 후기를 적어보려 합니다. 결과적으로는 아쉽게 패찰 했지만, ‘건물만 매각’이라는 특수물건을 어떻게 수익으로 연결할 수 있는지에 대한 투자 아이디어를 공유해 드리겠습니다.

1. 경매 사건 개요

사건번호: 2024 타경 119309(2) (대전지방법원)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 매봉로 내 지하층 상가

물건종별: 근린상가 (약 3.95평)

감정가: 1,072,000원

최저매각가격: 525,000원 (49%)

특이사항: 건물만 매각, 형식적 경매

감정가 자체가 100만 원대인 초소액 물건입니다. 2번의 유찰을 거쳐 최저가가 52만 5천 원까지 떨어졌던 사건이죠.

2. 입찰 포인트와 나의 투자 전략 (Exit Plan)

이 물건의 가장 큰 특징은 ‘토지 매각 제외(건물만 매각)’라는 점입니다. 일반적으로 대지권이 없는 건물만 매각되는 물건은 초보자분들이 꺼리는 이른바 ‘특수물건’에 속합니다. 추후 토지 소유자로부터 지료 청구나 철거 소송 등의 압박을 받을 수 있기 때문입니다.

하지만 저는 이 단점을 오히려 기회로 보았습니다.

제가 세웠던 계획은 이렇습니다. 일단 법인 명의로 최저가에 가깝게 저렴하게 낙찰을 받습니다. 이후 추가적인 법적 절차를 통해 대지권을 정상적으로 등기하여 흠결 없는 온전한 물건으로 만든 뒤, 시장에 적정한 가격으로 되팔아 수익을 창출하는 것이었습니다.

복잡해 보이지만, 절차를 밟아 문제를 해결할 수만 있다면 소액으로도 훌륭한 수익률을 올릴 수 있는 확실한 엑시트(Exit) 전략이었습니다.

3. 예상 밖의 입찰 결과… 그리고 패찰

물건의 면적이 작고 지하이기도 하며, 무엇보다 ‘건물만 매각’이라는 권리상의 허들이 있어 단독 입찰을 예상했습니다. 그래서 최저가인 525,000원에서 무리하지 않고 소폭만 금액을 올려 입찰가를 적어냈습니다. (개찰 결과를 보니 2등 입찰가인 562,000원이 저희 법인이 작성한 금액과 일치하거나 매우 근접한 상황이었습니다.)

그런데 개찰을 해보니 놀랍게도 총 3명이나 입찰에 참여했습니다.

최종 1등 낙찰자는 780,000원(감정가 대비 73%)을 적어낸 분이 가져가시게 되었습니다.

4. 마무리하며

약 20만 원 남짓한 차이로 패찰을 하게 되어 개인적으로는 꽤 아쉬움이 남는 사건입니다. 대지권 정리 후의 매도 그림까지 명확하게 그려놓았던 터라 더욱 그렇네요. 낙찰받으신 분도 아마 저와 비슷한 전략으로 접근하시지 않았을까 짐작해 봅니다.

비록 이번 대전 가양동 물건은 제 인연이 아니었지만, 경매 시장에는 매일 새로운 물건이 쏟아집니다. 이번 경험을 복기하며 다음에는 더 예리한 분석과 입찰가 산정으로 좋은 결과를 만들어내야겠습니다.

앞으로도 현장감 넘치는 경매 이야기와 알짜 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다!

부동산 경매 / 공매 / 매매 문의

금강다온 공인중개사사무소 (경기도 시흥시)

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안녕하세요! 경기도 시흥에서 경매·공매 매수신청대리 전문으로 활동하고 있는 금강 다온 공인중개사사무소입니다. 😊

오늘은 2월 24일 화요일, 인천지방법원 부천지원 경매 법정에 다녀온 따끈따끈한 현장 스케치를 전해드리려고 합니다. 경매 시장의 생생한 분위기와 함께 오늘 현장에서 발생했던 중요한 법률 상식도 하나 소개해 드릴게요!

📍 가벼워진 발걸음, 부천지원으로 향하다

원래 오늘은 두 건의 입찰 의뢰를 받고 준비 중이었는데요. 어제 급작스럽게 한 건이 ‘변경’으로 취소되는 바람에, 오늘은 단촐하게 한 건의 서류만 챙겨 법원을 찾았습니다.

경매를 하다 보면 이렇게 기일이 변경되거나 취하되는 일이 종종 발생하곤 하죠. 아쉬움도 잠시, 남은 한 건에 온전히 집중하기 위해 부천지원 경매 법정으로 향했습니다.

📉 한산한 법정, 요즘 경매 시장의 분위기?

오늘 부천지원 경매 4계에서는 총 73건의 사건이 진행되었습니다. 사건 번호가 불릴 때마다 법정 안에는 묘한 긴장감이 흐르기 마련인데요.

하지만 요즘 부동산 경기 탓인지, 생각보다 입찰 참여자가 많지는 않았습니다. 법정 내 좌석은 어느 정도 찼지만, 예전처럼 뒤에 서서 순서를 기다리는 분들이 거의 없을 정도로 여유로운 편이었어요. 거의 모든 분이 착석해서 조용히 진행을 지켜보는 분위기였습니다.

⚠️ 오늘의 핵심 체크! “재매각 사건의 입찰 제한”

오늘 현장에서 눈에 띄는 안타까운 사건이 하나 있었습니다. 바로 한 입찰자의 낙찰이 ‘무효’ 처리가 된 사연인데요.

낙찰자가 무효가 된 이유?

해당 낙찰자는 이전 회차에서 이미 낙찰을 받았으나 대금을 미납했던 당사자였습니다.

경매 절차에서 대금 미납으로 인해 다시 매각이 진행되는 ‘재매각(재경매)’ 사건의 경우, 직전 회차에서 대금을 내지 않아 사건을 다시 만들게 한 장본인은 해당 사건에 다시 입찰할 수 없습니다.

이 분은 최고가로 입찰했음에도 불구하고 현장에서 바로 무효 처리가 되었고, 집행관과 실랑이가 벌어지기도 했습니다. 집행관께서는 해당 경매계에 가서 항의하라고 안내하셨지만, 사실 법적으로 명백한 무효 사유이기 때문에 번복되기는 어렵습니다.

💡 전문가의 Tip: 입찰 전에는 반드시 해당 사건의 히스토리를 확인하고, 본인이 입찰 가능한 자격이 있는지 체크하는 것이 필수입니다!

📊 입찰 결과 및 하루를 마무리하며

오늘 저희가 입찰한 사건은 전략적으로 최저가 근처의 단독 낙찰을 노려보았는데요. 아쉽게도 저희 외에 2명의 입찰자가 더 있어 총 3명이 경쟁하게 되었고, 결국 패찰의 고배를 마셨습니다. 😭

경쟁률이 낮을 것으로 예상했지만 역시 좋은 물건을 알아보는 눈은 다들 비슷한가 봅니다.

전체적으로 진행 속도도 빨랐고, 단촐한 준비 덕분에 일찍 마무리할 수 있었던 평이한 화요일이었습니다.

오늘도 경매 시장은 누군가에게는 기회를, 누군가에게는 배움의 현장이 되었습니다. 부천이나 시흥 지역 경매에 대해 궁금한 점이 있으시거나, 안전한 매수신청대리가 필요하시다면 언제든 금강 다온 공인중개사사무소를 찾아주세요!

여러분의 성공적인 투자를 위해 발로 뛰며 함께하겠습니다. 감사합니다!

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안녕하세요! 경기도 시흥에서 경매·공매를 전문으로 발로 뛰는 금강 다온 공인중개사사무소입니다. 😊

오늘은 1월 20일 화요일, 인천지방법원 부천지원 경매 법정에 다녀온 뜨끈뜨끈한 현장 스케치를 전해드리려 합니다. 경매를 준비하시는 분들이라면 오늘 제가 겪은 사례가 꽤 큰 공부가 되실 것 같아요.

🏛️ 여느 때보다 한산했던 부천지원 법정

보통 입찰 전에는 긴장감 도는 법정 분위기를 사진으로 한 컷 남기곤 하는데요. 오늘은 아침 일찍 부모님께 걸려온 전화를 받으며 이동하느라 그만 사진 찍는 걸 깜빡하고 말았네요. (역시 가족이 제일 우선이죠! ^^)

오늘 부천지원 경매 2계에서는 총 72건의 경매 사건이 진행되었습니다.

한 사건 번호 안에 여러 개의 물건 번호가 있는 경우까지 포함하면, 실제로는 72건보다 훨씬 많은 물건이 주인을 기다리고 있었던 셈입니다.

하지만 예상외로 법정 안은 상당히 한산했습니다. 좌석에 여유가 있을 정도였는데요. 최근의 부동산 경기나 입찰 분위기를 짐작게 하는 대목이었습니다.

📢 부천지원만의 독특한 진행 방식

부천지원은 본격적인 매각을 진행하기 전에, 오늘 입찰이 들어온 사건 번호와 입찰자 수를 미리 불러줍니다.

입찰자 입장에선 이 시간이 가장 떨리는 순간이죠.

“아, 내 물건에 몇 명이나 들어왔을까?” 하며 귀를 쫑긋 세우게 되는데요. 오늘 저희 의뢰인과 함께 들어간 사건이 **’단독 입찰’**로 호명되는 순간, 내심 ‘아, 드디어 낙찰이구나!’ 하는 기쁨과 안도감이 밀려왔습니다.

🚨 반전의 결과: 2024타경 54889 (물건번호 6번)

하지만 경매 시장에는 언제나 예상치 못한 변수가 숨어있기 마련입니다. 오늘 저희가 입찰한 2024타경 54889 물건번호 6번 사건에서 그 변수가 나타났습니다.

저희 의뢰인이 분명 최고가 매수 신고인(1등)이었지만, 결과는 **’패찰’**이었습니다.

이유는 바로 [전세사기 피해자 우선매수 신청] 때문이었습니다.

💡 여기서 잠깐! ‘전세사기 피해자 우선매수권’이란?

거주하던 집이 경매로 넘어갔을 때, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 결정받은 경우 다른 입찰자가 쓴 최고 가격과 동일한 가격으로 우선해서 낙찰받을 수 있는 권리입니다.

이미 이전에 피해자분께서 우선매수 신청을 접수해두셨던 상태라, 저희가 최고가를 써냈음에도 불구하고 해당 물건은 임차인에게 돌아가게 되었습니다.

✍️ 오늘의 일기: 아쉬움을 뒤로하고 다시 시작합니다

단독 입찰임에도 불구하고 낙찰을 받지 못한 아쉬운 경험이었지만, 한편으로는 피해자분께서 소중한 주거권을 지키실 수 있게 되어 다행이라는 생각도 듭니다. 경매는 단순히 가격을 잘 쓰는 것뿐만 아니라, 이런 제도적 변수까지 꼼꼼히 체크해야 한다는 점을 다시 한번 상기하게 된 하루였습니다.

비록 오늘은 빈손으로 돌아왔지만, 저희 금강 다온 공인중개사사무소는 포기하지 않습니다! 의뢰인에게 딱 맞는 최선의 물건을 찾아 다시 발로 뛰겠습니다.

부천, 시흥 인근 경매/공매 상담이 필요하시다면 언제든 편하게 연락해 주세요. 현장의 생생한 경험을 바탕으로 진심을 다해 도와드리겠습니다.

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