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안녕하세요, 시흥 장현지구 금강다온공인중개사사무소입니다.

부동산 광고를 하다 보면 중개사 입장에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 ‘계약 완료된 매물 광고 삭제’입니다. 계약이 체결되면 네이버 부동산, 자체 블로그, 전단지 등 여기저기 올려둔 광고를 일일이 내려야 하는데, 솔직히 매물이 많고 광고 채널이 여러 개일 때는 하나쯤 놓치는 일이 생기기 마련이거든요. 저희 사무소도 계약 마무리하고 정신없이 서류 정리하다가 “아, 그 광고 아직 안 내렸네” 하고 뒤늦게 발견한 경험이 있습니다.

그런데 지금까지는 이런 ‘단순 실수’조차 과태료 부과 대상이 될 수 있었습니다. 이 부분이 2026년 7월 3일자로 개정됐습니다. 오늘은 국토교통부 고시 제2026-345호, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 일부개정 내용을 실무자 시각에서 정리해 드리겠습니다.

1. 왜 개정됐을까요?

국토교통부가 밝힌 개정 이유는 명확합니다.

“계약 완료된 중개대상물의 표시·광고를 단순 실수로 제때 삭제하지 못하여 과태료가 부과되는 사례를 방지하기 위하여, 계약 체결된 중개대상물을 허위·미끼 매물로 활용한 경우에만 과태료가 부과되도록” 하는 것입니다.

기존 고시에서는 “계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우”가 그 자체로 부당 광고 유형에 해당했습니다. ‘지체 없이’라는 기준이 모호하다 보니, 미끼매물로 쓸 의도가 전혀 없었던 개업공인중개사도 삭제가 며칠 늦었다는 이유만으로 과태료 처분을 받는 억울한 사례가 있었던 거죠.

이번 개정은 제재의 초점을 ‘삭제 지연’ 자체가 아니라 ‘미끼매물로의 악용’으로 옮긴 것이 핵심입니다.

2. 개정 내용 핵심 3가지

① 단순 미삭제, 그 자체로는 제재 유형에서 빠졌습니다

기존 제5조제3항에 있던 두 개의 유형(중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 경우 / 계약 체결 사실을 알고도 지체 없이 삭제하지 않는 경우)이 삭제되고, 제3항은 “실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고”의 정의 규정으로 정비됐습니다.

즉, 계약이 끝난 매물 광고를 미처 못 지웠더라도, 그것을 미끼로 활용하지 않았다면 이 고시상 부당 광고 유형에 바로 해당하지는 않게 된 것입니다.

② 다만, ‘미끼매물 활용’은 명확하게 과태료 대상입니다 (제5조제2항제4호 신설)

계약이 체결된 사실을 알면서도 광고를 삭제하지 않은 개업공인중개사가, 그 광고를 보고 문의한 의뢰인에게 다른 중개대상물을 권유하는 경우 — 이것이 바로 전형적인 미끼매물 수법이고, 신설된 제4호에 따라 부당 표시·광고에 해당합니다.

단, 예외가 있습니다. 의뢰인이 먼저 “그 매물이 나갔으면 비슷한 다른 물건 있나요?”라고 요청해서 대체 매물을 안내하는 것은 제외됩니다. 실무에서 아주 흔한 상황인데, 이 부분을 명문화해 준 것은 다행스러운 대목입니다.

③ 계약체결 통보받고 3일 이내 미삭제도 과태료 대상입니다 (제5조제2항제5호 신설)

국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청 등으로부터 해당 매물의 계약 체결 사실을 우편, 교부, 정보통신망 등으로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제해야 합니다. 이를 어기면 부당 표시·광고에 해당합니다.

여기서 실무 포인트 하나 — 정보통신망(이메일, 시스템 알림 등)을 통한 통보는 통보받을 자가 동의한 경우에만 유효합니다. 즉, 동의 없이 온 전자 통보만으로 3일 기산이 시작되지는 않는다는 뜻입니다.

3. 실무자 입장에서 정리하면

개업공인중개사 입장에서 이번 개정 이후 행동 기준은 이렇게 요약됩니다.

첫째, 계약이 체결되면 광고는 여전히 빨리 내리는 것이 원칙입니다. 제재 유형에서 빠졌다고 해서 방치해도 된다는 의미가 아닙니다. 고시 제4조 일반원칙에도 나와 있듯, 고시에 열거되지 않은 행위라고 해서 법 위반이 아니라고 단정할 수 없습니다.

둘째, 계약 완료된 매물 광고로 들어온 문의에 다른 매물을 먼저 권유하는 것은 절대 금물입니다. 이제는 이 행위가 명시적인 과태료 유형입니다. 반드시 “해당 매물은 계약이 완료됐습니다”라고 먼저 고지하고, 의뢰인이 원할 때만 대체 매물을 안내하세요.

셋째, 등록관청 등에서 오는 계약체결 통보는 놓치지 말고 3일 이내에 처리해야 합니다. 사무소 차원에서 통보 수신 채널(우편함, 이메일)을 정기 확인하는 루틴을 만들어 두는 것을 권합니다.

저희 사무소는 계약 체결 당일에 광고 채널별 삭제 체크리스트를 돌리는 방식으로 관리하고 있습니다. 네이버 부동산, 블로그, 현수막까지 채널이 늘어날수록 이런 체계가 꼭 필요하더라고요.

4. 소비자(매수인·임차인) 입장에서는요?

이번 개정이 소비자 보호를 약화시키는 것 아니냐고 볼 수도 있지만, 실제로는 반대에 가깝습니다. 제재의 칼날이 ‘실수한 중개사’가 아니라 ‘의도적으로 미끼매물을 운영하는 중개사’에게 정확히 향하도록 정비된 것이기 때문입니다.

광고를 보고 방문했는데 “그 물건은 나갔고요, 이건 어떠세요?”라며 처음부터 다른 매물로 유도한다면, 그 자체가 과태료 대상 행위라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 반대로, 소비자가 먼저 대체 매물을 요청하는 것은 자연스러운 거래 과정입니다.

시행일은 발령한 날(2026년 7월 3일)부터이며, 시행 이후 이루어지는 표시·광고부터 적용됩니다.

마치며

이번 개정은 성실하게 영업하는 개업공인중개사의 부담은 덜어주고, 미끼매물이라는 시장 교란 행위에는 제재를 명확히 한 균형 잡힌 개정이라고 평가하고 싶습니다. 다만 고시는 어디까지나 예시 규정이므로, 열거되지 않은 행위라도 소비자를 오인시킬 우려가 있다면 법 위반이 될 수 있다는 점은 변함이 없습니다.

시흥 장현지구 아파트 매매·전월세, 그리고 법원경매·공매 대리입찰 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 금강다온공인중개사사무소로 문의 주세요. 정확한 정보와 투명한 광고로 신뢰를 지키겠습니다.

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