[카테고리:] 부동산이야기

LH 분양 공고를 보다 보니 익숙하고 잘 아는 상가가 등장하여 포스팅 합니다.

공고의 분양 조건은 혹~ 합니다. 전용면적 32.76㎡의 1층 상가가 3억이고 더더군다나 3년 무이자 혜택까지 준답니다.

하지만 제가 보기엔 몇가지 함정이 있어 주의하셔야 할 듯 합니다. 살펴 보겠습니다.

아파트 단지는 이렇게 생겼구요, 위치는 여기 입니다.

시흥장현LH4단지아파트 – 경기도 시흥시 능곡서로 27 (네이버지도에서 보기)

세대수도 꽤 되는 996세대에 아파트 단지 1층 상가가 3억? 나쁘지 않네 라고 생각하실 수 있습니다만,

첫번째 함정, 996세대가 16~36㎡, 즉 거의 원룸세대가 996세대 입니다. 1인가구 996세대니까 일반 아파트 996세대라고 생각하시면 큰 오산이 되겠습니다.

두번째 함정, 아파트 입주민의 주동선입니다.

상가는 아래쪽에 있지만, 대부분의 입주민들은 말풍선을 붙인 우측 상단의 보행자 부 출입구를 이용하여 출입을 합니다.

상가는 입주민 주 동선에 떨어져 있어 상가로서의 가치가 떨어집니다.

101호는 아이스크림 할인점이 들어와 있고, 103호와 104호는 두 호실 합쳐 편의점이 입점해 있습니다.

아이스크림 할인점과 편의점 사이의 102호가 분양공고가 나온 것인데요. 입점하기 마땅한 업종이 떠오르지 않습니다.

커피숍 정도가 생각나긴 합니다만 동선에 떨어져있고 거주인원이 적은 관계로 좋은 월세를 받기는 힘들어 보입니다.

그 외에 배달 전문 음식점이나 배달 대행 사무실 정도로 임차가 가능해 보입니다.

마지막으로 가격과 대금 납부 방법 살펴 보고 마치겠습니다.

아이고, 글을 마치려는데 또 마지막 함정이 보이네요.

맨 마지막 조항, 즉 3년 무이자를 진행한다면 무이자 잔금 완납 하기 전까지는 본인이 경영해야 하고, 임차인을 들일 수가 없다고 하네요.

무이자 조건은 왜 하는 건가 싶네요

안산 수변 공원의 매점 운영권 공매가 떠서 입찰 했지만 패찰 했습니다.

사실, 입찰하면서 되리라 기대도 안 했어요. 아마도 예정가 보다 많이 높은 금액으로 낙찰 되겠지 예상했습니다.

보이는 것처럼, 까페 겸 매점인데요, 뷰 맛집이라고 소문 날 정도로 경관이 좋네요.

1년 운영 임대료 최저 입찰가가 510만원 정도 인데, 최저가에 근접하게 입찰 한 저는 될 턱이 없겠지요.

낙찰가격을 보니 3100만원이 넘었습니다. 즉 1년분의 월세가 3100만원이라는 건데요, 월로 환산해보니 대략 월에 250만원 이상 납부를 하는 셈이네요.

3년 운영 후 3년뒤에 또 공매가 나올 예정이니 눈여겨 보고 적정가격을 가늠하는 것이 중요하겠습니다.

저는 2017년 28회 공인 중개사 자격시험에 합격하여 공인 중개사 자격증을 갖고 있습니다.

벌써 5년이나 지났네요.

그리고, 2018년 몇 달간 홍대에서 부동산 중개업소를 공동 경영한 경험도 있습니다.

(물론, 말아 먹었지만 ^^)

그리고, 2018년부터 2019년까지 홍대 인근에서 28회 공인중개사 동기 스터디 모임을 열어 적게는 10여명에서 많게는 30여명까지 일정기간 모임을 주최한 경험도 있습니다.

하지만, 2019년 복직을 하고 공교롭게도 코로나19가 창궐하고 하면서 공인중개사 인맥들과는 연락을 거의 못 하고 있었습니다.

우리 동기들 만의 특징인지, 보편적으로 다 그런지는 모르겠지만, 공인중개사 분들 중 중개업으로 빠르게 승승 장구 하시는 분들은 여성분들이 많습니다.

저같이 나이가 적지 않고 남성인 경우엔 중개업에서 조차 정착하기 쉽지 않다고 하네요.

막 자격증을 따시고 중개업을 준비하시는 분들, 도움이 될 만한 몇가지 적어 드립니다.

1. 권리금에 주의 하세요.

막 자격증을 따고 준비하시는 분들은, 권리금을 주고 들어가서 양질의 고객data 만 확보하면 영업이 가능할 것으로 생각하시는 분이 많습니다.

뭐, 본인 능력이 탁월하시다면 모르겠지만, 고객과의 거래를 성사시키는 것은 또 다른 능력이 필요한 것임을 명심하시기 바랍니다.

권리는 되도록 없거나 적은 업장부터 시작하시는게 좋지 않을까 하는 개인적인 생각입니다.

2.초보에겐 높은 월세도 큰 부담입니다.

보통 단지내 또는 좋은 입지의 부동산은 월세 삼사백까지 가는 경우가 있습니다.

호황일때도 그렇지만 요즘 처럼 불황일때는 버텨야 하는 기간이 길 수도 있거든요.

이럴때 저렴한 월세는 업종을 이어가는데 큰 경쟁력이 될 것 입니다.

3. 중개업은 다 본인 능력입니다.

같은 자리, 같은 지역이라 하더라도 매출은 천차 만별입니다.

그 이야기는 중개업은 본인에 능력이 매출에 지대한 영향을 끼치는 업종입니다.

운으로 버티는 것은 잠시일뿐, 안되면 왜 안되는지 이유를 곰곰히 잘 따녀 보며 이후를 도모해야 할 것 같습니다.

특히, 일 잘하는 젊은 사람을 고용해서 돈 벌겠다고 생각하시는 분들,

젊고 돈 잘버는 직원이 능력없는 대표 밑에서 있으려고 하지는 않습니다.

4. 중개업은 자리 잡히기 까지 시간이 오래 걸리는 업종입니다.

위에 언급한 능력이 탁월하신 분들은 모르겠지만, 년차가 지나 자리 잡은 동기들을 봐도 어려운 시기를 몇년 거친 후 이제야 자리 잡은 분들이 많습니다.

개업하면 바로 돈이 들어올거다 라는 생각은 일찍부터 접는게 좋아 보입니다.

적어도 1년은 수입없어도 버티겠다는 각오가 중요한 것 같습니다.

개인 적인 생각이기 때문에 저와 다르게 생각하시는 분들이 많을 수도 있습니다. 개인 적인 생각임을 다시 한번 밝히고 한분이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

금일 입주자 모집공고가 올라온 시흥 장현 A-3 블록 안단테 입니다.

우선 위치를 살펴 볼까요?

장현A3블록 – 경기도 시흥시 진말1로 30 (네이버지도에서 보기)

여기 입니다. 도보로 한 블록 북쪽으로 월곶-판교를 잇는 월판선 장곡역 예정지가 있습니다.

전용 면적 59㎡ ~ 84㎡ 까지 총 532세대의 공공 분양 아파트 단지 입니다.

조감도 입니다. 단지 좌측으로 큰길 건너편에는 시흥 경찰서가 위치하고 있습니다.

가장 중요한 분양가는?

59는 3억초중반, 84는4억 중후반이네요.

이정도 수준이면 자격요건을 꼼꼼히 모두 챙겨서 자격이 된다면 무조건 넣어야 하는 것 아닌가 싶습니다.

상세 입주자 모집공고와 팜플렛을 첨부하니, 자격 요건, 전매제한, 평형 등 상세히 살펴 보시기 바랍니다.

나는 2017년 제28회 공인 중개사 합격을 하여 공인중개사 자격증을 갖고 있다.

공인중개사 자격증을 따고 돈을 벌기 위하여 서울의 어느 지역의 대략 6개월 정도 개업을 한 적이 있다.

결론 부터 말을 하자면 동업으로 개업을 해서 철저하게 실패를 했다.

월세와 광고비를 내지 못해 매월 몇백만원씩의 손해만 보고 사무실을 접게 되었다.

하지만, 나는 한번의 실패의 경험으로 다시 공인중개 업종으로 시작한다면 적어도 그때의 실패는 반복하지 않을 많은 부분을 배웠다.

그 많은 부분을 글로써 다른 분들께 공유하고 도움이 되었으면 한다.

1. 동업에 대하여

2018년 개업 당시 나는 공인 중개사 자격증은 있었지만 사정상 내가 직접 개업하기는 어려운 상황이었다. 따라서, 동업의 형태로 시작을 했는데, 동업이 많은 사람이 이야기 하는 실패로 가는 지름길이었다.

동업자는 70대의 노인이었고 공인중개사 자격증을 갖고 있었다.

동업자는 경험이 많고 자신감 있게 다가왔지만 결국 지나고 나서는 부동산 업계에 대하여 아는게 별로 없는 개털임을 알게 되었다.

동업자는 비교적 젊은 나를 일을 시켜 먹기위하여 동업을 선택한 것이었고, 나는 동업자의 경험으로 돈을 벌기위하여 동업을 선택 한 것 이었다.

결국, 아무것도 모르는 초보자 두명이 개업한 꼴이 되어 버린것이다.

2. 공인중개 업종 선택

우리는 상가 전문 부동산을 꿈꾸고 있었다.

이것도 나중에 알게된 사실이지만, 상가 중개는 해당 지역에서 적어도 3년 이상의 경험은 있어야 중개 좀 한다는 소리를 들을 만큼 어려운 중개 업종이었다.

그런 상가 업종을 어리숙한 노인네와 초보자 2명이서 하는 것은 시작부터 망하는 것이 보이는 시작이었음이 자명하다.

상가는 장사경험이 몇번은 있고, 그 지역 상권과 업종을 빠삭하게 잘 아는 중개사가 중개를 잘 할 수 밖에 없다.

장사를 하려고 오는 사람들은 그들의 전 재산과 노력을 투자해서 돈을 벌기 위하여 오는 사람들이었고, 그들을 상대하기 위하여는 그 지역 전문가, 그 업종 전문가가 되어야만 그들에게 좋은 상가를 소개 해 줄수 있는 것이다.

3. 사무실 선정

우리는 노출이 좋은 13평의 2층 사무실을 선택했다.

노출이 좋다는 이유로 월세가 싸지도 않다.

개업 후 알게 된 사실은 부동산 업종은 무조건 1층으로 해야 겠더라 하는 것이다.

더불어, 주차가 편리한 1층이면 더더욱 좋다.

그 조건에 월세 까지 싸다면 금상 첨화 이다.

당시 공인중개사 실무교육에서, 요즘은 모두 인터넷 광고를 보고 오기 때문에 사무실 위치는 중요하지 않다는 강사가 있었다. 초보자인 나는 그 강사의 말을 철떡같이 믿고 2층 개업에 힘을 실어 줬지만, 우리나라엔 2층 계단이 불편하신 분이 많다. 또, 아직도 인터넷에 익숙하지 못한 건물주들도 너무 많다.

4. 중개 노하우

막상 쉬워보이는 중개가 사실은 많은 노하우가 필요한 업종임을 알게 되었다.

서로 이해관계가 정반대인 매수인과 매도인, 임대인과 임차인의 조건을 조율해 거래를 성사하기 위하여는 AI가 할 수 없는 많은 노하우가 필요하다.

초보자인 입장에서 성사시킨 몇건의 거래들을 뒤집어 보면, 거래 당사자가 위의 조율을 직접 한 경우가 많았다.

수많은 케이스을 경험하고 그 경험에서 나오는 노하우야 말로 중개업을 성공하게 해주는 밑바탕이 아닐까.

즉, 부동산 중개업은 적어도 나에겐 시간이 많이 필요한 업종이었다.

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반대로 되집어 보면, 성공하기 위한 조건들이 나올 것 같다.

요약하자면,

1. 동업 배제

2. 월세 싼 1층 사무실

3. 조급하게 마음 먹지말고 자금력을 동원해 배우는 기간이 필요함.

4. 초보자에겐 아파트, 오피스텔 처럼 가격 선정이 쉬운 업종이 유리함.

5. 매물은 많고 중개업소는 적은 장소

너무도 당연하게 들리지만, 하나 하나 곱씹어 개업하신 다면 조금이라도 실패를 줄일 수 있지 않을까?

동두천 지행역 근처 동두천 송내S1 단지내 상가 입찰이 11월23일(월) 있었습니다.

우선 내용을 보실까요?

지행역 인근 대단위 아파트 단지 속 420세대(행복주택 260세대, 공공분양 160세대)로 이루워진 단지내 상가입니다.

장점.

1.우선 단지내 상가가 4호실로 세대당 상가 갯수는 만족 스럽습니다.

2.오래된아파트 가운데 신규 공급 아파트 단지이므로 배후세대가 충분합니다.

단점.

1.동두천S1 단지가 다소 끝부분에 위치하여 인근 거주자들 주 동선에 위치해 있지는 않습니다.

어찌되었든 전용 면적 10평정도의 단지내 상가인데, 예정가는 2억정도로 매력있었습니다.

입찰 결과는 다음과 같습니다.

예정가격 보다는 다소 올라갔지만 무난하게 낙찰 받으신 것 같습니다.

축하드립니다.

그간 금포라고 불리웠던 김포가 조정대상지역으로 추가 지정 되었습니다.

관련한 보도 자료 포스팅 합니다. 참고 하시기 바랍니다.

3년전 2017년 11월 쯤 공인중개사 까페에다가 100일 공부 동차 합격 수기를 적었는데, 개인적인 사건으로 삭제를 했습니다.

분명, 누군가에겐 도움이 되는 글일텐데, 삭제를 하여 아깝더군요.

3년전이긴 하지만, 기억을 더듬어 다시 한번 공인중개사 시험에 대한 글을 적어 보도록 하고 새로이 공인중개사를 준비하시는 분께 도움이 되었으면 합니다.

공인중개사 시험은 절대로 쉽다고 볼 수 없습니다.

하지만, 또 절대로 어렵거나 불가능하다고 보기도 힘듭니다.

쉽지 않다고 말하는 이유는 개론,민법,공시세법, 공법, 중개사법 5가지의 시험 범위가 절대로 만만한 양이 아닙니다.

또, 절대로 어렵거나 불가능 하다고 말하기 힘든 이유는, 범위가 넓긴 하지만 5지선다의 절대평가 60점이라는 커트라인이 절대 어려운 기준이 아니기 때문입니다.

위 시험의 특성을 고려하고 요약하자면 좋은 공부 머리가 필요하다기 보다는 엉덩이 무겁게 꾸준히 공부하는 시간이 필요한 시험이라고 생각합니다.

공인 중개사 합격에 필요한 공부의 절대량 :

1000시간 정도 입니다.

1차가 300~400시간 정도, 2차가 600~700시간 정도 필요합니다.

(인터넷이나 강의 시간도 집중하여 수강한다는 가정하에 포함)

시간 기준도 사람마다 편차가 있을 것 같은데, 위의 1000시간의 기준은 보통 수준의 고등학교를 중간 정도의 성적으로 졸업하신 분 이라면 저정도라고 생각합니다.

본인이 공부를 잘하고, 특히 암기과목을 잘 하신다면 1000시간 보다 적은 시간이 필요하고, 본인이 암기나 공부에는 소질이 없었다고 하시면 1000시간 보다 많은 시간이 필요합니다.

또한, 암기과목이 많기 때문에 1000시간을 시험날짜 임박해서 압축해서 사용하면 더 가능성이 높아집니다.

예를 들어, 1년동안 꾸준이 3시간씩 공부를 했을 때 보다, 집중해서 공부하는 시간이 가능하다는 가정하에 8월말 부터 10월말까지 두달간 16시간씩 공부했을 때가 더 합격 확률이 높을 것 같습니다.

1. 직장인의 동차 합격이 가능한가?

직장인이 회사를 다니면서 1000시간을 공부하는데 사용할 수 있는가에 대한 물음을 하시고 답을 구하시면 됩니다.

직장인이 공부할 시간 하루에 3시간씩 1년을 꾸준히 준비하는것이 가능한 분은 1년에 동차가 가능하다고 판단 하시면 됩니다.

하지만, 대부분의 직장인들이 매일 매일 3시간씩,아니면 어쨋든 1년에 1000시간을 투자하기가 쉽지 않으리라 판단되어 1차, 2차 나누어 보시길 권해드립니다.

2. 직장을 안 다니고 공인중개사 시험만 준비하시는 분들은?

암기가 필요한 시험이기 때문에, 7월 전까지는 인터넷강의나 수업을 진도를 따라오시는 정도만 하시면 될 것 같습니다. (주로1차 개론,민법 위주로)

7월 이후부터는 수업 외에 추가로 암기를 위한 공부를 하시기 시작 하시면, 10월 말까지 내용 암기에 도움이 되실것 같습니다.

3. 비전공자라서 강의를 들어도 무슨 말인지 모르겠다면?

일단 반복이 필요합니다. 모르는 내용을 붙잡고 있지말고 넘어가듯 공부 하시기 바랍니다.

한차례, 두차례, 그이후 반복이 되면서 이해가 되든지, 암기가 되든지 방향성이 잡히게 됩니다.

그 상태에서 문제풀이를 하여 시험에 익숙하게 만들면 과정의 완성이 되겠지요.

4. 각 과목별 특징/전략

(1) 부동산학개론 :

– 상식으로 풀 수 있는 문제가 꽤 많음.

– 경제/경영 전공자가 유리함 (수요공급)

– 부동산에 투자나 정책, 관련 사항에 관심이 많은 분이라면 공부를 안 해도 찍을 수 있는 문제가 어느정도 있음.

(2) 민법:

– 암기과목이라고 생각했지만 암기과목이 아님.

– 처음엔 생소하더라도 반복이 중요함.

– 강의를 3회독 정도 하면 40~50점 정도 수준이 될 듯.

(3) 중개사법

– 암기과목

– 외우는 범위가 가장 적어 전략 고득점 과목으로 삼아야 함.

(4) 공시세법 (등기법,지적법,세법)

– 기본적으로는 암기과목이나 이해하는 부분도 많음.

– 등기법은 민법과 연관이 많음. 민법과 마찬가지로 암기하는 듯 한 이해 과목이라고 생각함.

– 지적법도 암기할 것은 그렇게 많지 않음.

– 세법 – 암기과목, 양도세, 취득세 부분이 개정으로 누더기가 되어서 어려울 것 같지만, 암기량이 많은 편은 아님.

(5) 공법

– 공인중개사 과목중 제일 어려운 과목

– 어려운 이유는 범위가 너무 넓어서 암기 할 수가 없는 양임에도 불구하고 암기과목임.

– 시간을 많이 할애하지 말고 할 수 있는 만큼만 반복하고 찍는 수준으로 시험 봐야 함.

– 40~50점을 목표로 하고 중개사법에서 여유점수를 취득하는 전략으로 가야 함.

5. 시험 시간

– 1차는 지문을 제대로 읽기도 시간이 부족함. 2차는 상대적으로 시간이 딱 맞는 수준임.

– 1차는 시간이 많이 필요한 계산문제는 뒤로 미루고 시간 짧게 걸리는 것 부터 풀어야 함

– 1차를 시간 부족 때문에 떨어지시는 분들이 상당히 많으므로 중요.

이상 공인 중개사 시험을 보고 도움이 될 만한 부분 추려봤습니다.

공인중개사가 너무 많아 이제는 레드오션이다 어떻다 말들이 많습니다.

하지만, 중개업을 하던 안하던 공인중개사 자격은 한번 도전해 볼만한 시험인 것 같습니다.

제가 관심 있는 분들께 자주 하는 말이 있는데요,

공부를 하지 않았더라도 시험을 봐보는 것이 다음 년도에 도전해도 될 만한지 어떤지, 그리고 나의 기본 실력은 어떤지 등 도움이 되는 부분이 많습니다.

8월에 원서접수를 하니, 이 글을 읽는 분중 관심 있으신 분은 기본 실력으로 1차시험(민법,개론) 한번 봐 보시길 권합니다.

오늘(2020년10월31일)은 제31회 공인중개사 시험이 치뤄진 날입니다.

시험 보신 모든 분들, 고생하셨습니다. 그리고 좋은 결과 있으시길 기원합니다.

저는 2017년 28회 공인 중개사를 취득 했었습니다. 비교적 짧고 굵게 노력하여 시험을 치른 기억이 있구요, 다시 하라면 못 할 것 같아요.

학원에서 내보낸 가답안은 발표후 바뀌기도 하니, 첨부의 산업인력공단 가답안을 이용하여 채점 해보시기 바랍니다.

A형 시험지 용 답안 입니다.

이어서 B형 시험지용 답안 올립니다.

이 글은 2017년 3월 25일 백련산 SK뷰 아이파크 59A 예비 당첨자 추첨 / 계약을 하고 나서 작성한 글입니다.

당시 59A가 대략 50대1 정도 되었는데, 운 좋게 예비당첨으로 당첨된 케이스입니다.

요즈음은 전산으로 추첨 하는 것 같은데, 그땐 제비 뽑기로 했었지요.

그때 떳다방에게 전화번호 적어줬던게 입주때 엄청 많은 전화를 받았습니다.

참고 하시기 바랍니다.

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오늘 59a 계약하고 왔습니다.

좀 일찍 도착해서 모델하우스를 보려고 갔는데 모델하우스도 못보게 하고 입장도 시간 맞춰시키더군요..

도착해서 서류 작성하고 준비기간 동안 꽤 긴시간 준비하는지 대기 좀 했습니다

59a 추첨장소인 2층 모델하우스에 도착했습니다.

제가 예비4번 이었는데 모두 4팀 이더군요..제가 예비 당첨중 마지막 이었나봐요..

남은 동호수를 불러주는데 1층 2층과 중층 이상이 비슷한 비율로 10개 정도 남아 있었던것같아요..

제 앞순번인 1번 2번 3번 중 중층 이상이 두팀당첨되시고 1팀이 2층 당첨되어 나가시고..

저는 나름 로얄동 8층을 뽑았습니다..

나머지는 대락 5개 정도 남았을것같은데 내집마련으로 기회는 넘어가겠죠..

밑에 내려와서 계약하고 옵션은 에어컨만 풀로 선택하고 왔습니다..장사 잘되는 분양지라 그런지 계약자 선물도 안주네요

나가는데 떳다방 아줌니들께 번호 따였는데 바로 불법전매 전화옵니다..

불법전매는 안하려하는데 번호 괜히 줬다싶더라구요

84나 나머지 평형은 얼마나 남았는지 잘모르겠습니다.

감사합니다