점유개정(주인전세) 살펴보기

🏠 6.27 대책 이후, ‘점유개정(주인전세)’이 다시 주목받는 이유

안녕하세요.

인천·부천 지역에서 경·공매 매수신청 대리업을 하고 있고

경기 시흥에서 금강다온공인중개사사무소를 운영하고 있는 원리얼티입니다.

최근 정부의 6.27 부동산 대책 이후 시장 분위기가 크게 달라지고 있습니다.

갭투자 방지와 실거주 강화 정책으로 인해, 주인이 직접 거주하지 않으면 주택담보대출이 사실상 불가능해졌고,

특히 전세보증금을 이용해 잔금을 치르는 구조도 전면 금지되었습니다.

이로 인해 실무 현장에서는 자연스럽게 ‘점유개정(주인전세)’이라는 방식이 다시 주목받고 있습니다.

🔍 점유개정이란 무엇인가?

‘점유개정’이란 소유권은 이미 이전되었지만, 기존 집주인이 임차인 신분으로 그대로 거주하는 형태를 말합니다.

즉, 매도인은 집을 팔았지만, 바로 이사하지 않고 새 소유자에게 전세(또는 월세) 계약을 맺고 그대로 사는 구조입니다.

이 방식은 단순한 ‘잔류’가 아니라 법적으로 임대차 계약 관계로 전환된다는 점이 중요합니다.

⚖️ 대항력과 확정일자는 언제부터 인정될까?

보통의 임대차에서는 전입신고 + 점유로 대항요건이 생기고,

여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 부여됩니다.

하지만 점유개정의 경우는 다릅니다.

기존 소유자가 이미 그 집에 점유·전입 중이므로,

통상 소유권 이전등기보다 훨씬 이전 날짜에 대항요건이 이미 충족되어 있는 상태입니다.

게다가 계약일 당일 행정복지센터에서 확정일자를 받을 수도 있죠.

따라서, 전입+점유, 확정일자 보다 소유권이전등기 접수일이 느리다면

**대항력 인정 시점은 ‘소유권이전등기 접수일 다음 날’**이 됩니다.

이 부분이 일반 임대차와의 가장 큰 차이입니다.

🏦 근저당권과의 관계 — 실무상 유의할 점

간혹 ‘점유개정’으로 소유권을 이전한 뒤,

같은 날 대출 근저당을 접수하여 세입자보다 선순위 근저당을 만드는 사례도 있습니다.

그러나 실무에서는 점유개정 계약서를 근거로 대출을 실행하기는 거의 불가능합니다.

또한 소유권이전등기와 근저당 설정을 같은 날짜에 처리하는 것도 현실적으로 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 안전을 위해 매도자(기존 집주인) 입장에서는

계약서에 다음과 같은 특약 문구를 넣는 것이 좋습니다.

“소유권이전등기 접수일 다음 날까지 추가 근저당을 설정하지 않는다.”

이 한 줄의 특약이 훗날 불필요한 분쟁을 막는 안전장치가 될 수 있습니다.

📝 마무리하며

6.27 대책 이후 시장의 자금 흐름이 제한되면서,

‘점유개정(주인전세)’이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.

하지만 제도상 회색지대에 가까운 부분이 있어,

계약 단계부터 법적 요건과 특약을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

앞으로도 현장에서 체감하는 다양한 실무 사례와 법적 포인트를

꾸준히 정리해 여러분께 공유드리겠습니다.

인천·부천 경·공매 매수신청대리 — 원리얼티

실무 경험으로 전하는 진짜 부동산 이야기.

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